Pridex – строительная компания, с 2008 года осуществляющая полный цикл услуг по fit-out - проектированию, строительству, инженерному оснащению объектов коммерческой недвижимости. В портфолио Pridex свыше 400 000 кв.м высококачественных коммерческих объектов, реализованных для российских и иностранных компаний. Это - более 150 офисов класса «А» и «В», премиальных апартаментов, фитнес клубов, ресторанов, детских тематических центров и т.д. В том числе: офисы компаний ГК Мортон, KR Properties, HALS Development, ЕЭК, Ruspetro, Standard & Poors, VISA, Ernst&Young, Goltsblat BLP, Alcatel, INLINE Technologies, Messe Frankfurt, ВЭБ Лизинг, МАЙ, R-Style, офисы в БЦ «Белые Сады», БЦ «Даниловская Мануфактура», БЦ «Лотте», ММДЦ «Москва-Сити» и др.; шоу-рум Audi; фитнес-клубы WORLD CLASS; семейный тематический парк «Мастерславль», общественные зоны Центрального Детского Магазина на Лубянке; апартаменты St. Nickolas, Calzedonia; рестораны Montis, Smart Food.
Сергей Кудрявцев, рассказывая об исследовании, проведенном компанией PRIDEX, всесторонне раскрывает различные изменения основных параметров офисных интерьеров и объясняет их причины, что позволяет взглянуть на развитие рынка офисной недвижимости c новой стороны. Читайте, это интересно!
Сергей Кудрявцев. Управляющий партнер PRIDEXСергей, расскажите, пожалуйста, как в кризис можно сэкономить? На чём? Что сделать проще всего, что сделать, что, называется, во-первых?
То, что лежит на поверхности, и о чём следует говорить в первую очередь, это то, что арендаторы московских бизнес центров уже сэкономили свыше $300 млн. в течение пяти лет за счет уплотнения рассадки сотрудников на 30%! Такие данные приводятся в исследовании офисных интерьеров, построенных с 2011 по 2015 годы в Москве, проведенном компанией PRIDEX. Исследование выявило значительное уплотнение рассадки в московских бизнес центрах классов «А» и «В». Если в 2011 году на одного сотрудника в новом офисе приходилось 12,86 кв.м, то в 2015 году этот показатель снизился до 8,71 кв.м. Другими словами, если в 2011 году в офисе площадью 1000 кв.м в среднем размещалось около 75-80 человек, то сейчас аналогичное по площади помещение проектируется на 110-115 сотрудников. Повышение плотности рассадки позволило сэкономить на аренде, отделке и эксплуатации около 490 000 кв.м за 5 лет, что денежном эквиваленте составляет свыше $300 млн.
А что, во-вторых?
Ну, во-вторых, это, конечно, увеличение доли опен-спейс. В последние пять лет происходит доминирование рациональных принципов планировки. То есть, открытые рабочие зоны в современном офисе теперь занимают около 60%. Повысить эффективность использования помещений арендаторам позволил рациональный подход к организации офисного пространства, внесший значительные изменения в структуру распределения площадей внутри интерьеров. Главным образом, речь идет об увеличении доли открытых рабочих зон с 42% в 2011 году до 59% в 2015 году. С размещением подавляющего большинства сотрудников в открытых рабочих зонах исчезла необходимость в многочисленных кабинетах, что сделало возможным отказ от масштабных коридорных систем. Такое решение привело к снижению доли неэффективных помещений, то есть, коридоров с 15% в структуре распределения площадей внутри офисных интерьеров в 2011 году до 6% в 2015 году. А это, в свою очередь также помогло сократить расходы на содержание офисов.
Каковы основные тенденции изменения площадей рабочих мест?
Экономический кризис сократил площадь рабочего места в open-space на 0,5 кв.м, кабинет линейного руководителя – на 2,9 кв.м, кабинет топ-менеджера на 5,8 кв.м. (Тенденция усилилась в период экономической нестабильности 2014-2015 годов). Средние показатели площади рабочих мест значительно уменьшились: рабочее место в open-space c 6,8 кв.м в 2011 году до 5,7 кв.м в 2015 году, кабинет линейного руководителя с 18,2 кв.м в 2012 году до 15,2 кв.м в 2015 году, кабинет топ-менеджера с 33,1 кв.м в 2012 году до 23,7 кв.м в 2015 году! Вместе с тем компании постепенно приходят к стандартам рабочих станций, как к определённым бизнес единицам, которые должны с одной стороны обеспечивать комфортный режим работы для персонала, с другой стороны, быть экономически рациональными.
Значит, появилась новая концепция?
Да, концепция новых офисных интерьеров предполагает многофункциональное использование различных рабочих зон. Например, в open-space интегрируются мягкие зоны, комнаты для телефонных разговоров, кофе-поинты, мини-переговорные, тогда как кабинеты наделяются функционалом переговорных и небольших кладовых. Это важно, так как подобные решения развивают горизонтальные коммуникации между сотрудниками различных подразделений и являются важными элементами комфорта офисов, сохраняя при этом, привлекательную экономическую эффективность.
Что ещё можно говорить о понижении стоимости?
Стоимость содержания рабочих мест в год рассчитывается по следующей формуле: средняя площадь рабочего места умноженная на сумму стоимости аренды 1 кв.м в год в бизнес центре классов «А» или «В», стоимость эксплуатации 1 кв.м в год в бизнес центрах классов «А» или «В» и стоимость строительных и инженерных работ в расчете на 1 кв.м, деленная на 5 – срок эксплуатации большинства офисных интерьеров. Рациональная политика арендаторов и удешевление стоимости аренды, отделки и эксплуатации офисов оказали значительное влияние на снижение стоимости содержания рабочих мест.
Причем, если в 2012-2013 годах затраты на содержание снижались в первую очередь за счет уменьшения площади рабочего места, то в 2014-2015 годах к ключевым факторам присоединились снижение стоимости аренды, отделки и эксплуатации. Второй фактор особенно актуален в случае с классом «В», требования которого позволяют использовать финишные материалы российского производства, что позволило обеспечить дополнительную оптимизацию расходов на отделку.
Во многом сокращение доли неэффективных помещений связано со снижением количества офисов с коридорной планировкой, особенности которой не позволяют эффективно использовать пространство. Помимо резкого снижения стоимости аренды и эксплуатации помещений в бизнес центрах классов «А» и «В» значительную роль сыграли два фактора: уменьшение площади рабочих станций и снижение стоимости строительных и инженерных работ. Важную роль сыграло также расширение присутствия на рынке офисной недвижимости fit-out подрядчиков, решения которых позволяют офисам сохранять комфортный уровень рабочей среды при значительном уменьшении занимаемых площадей за счет оригинальных планировочных решений.
